その1 個人で購入？会社で購入？
ではまた好評の「節税シリーズ令和版」を始めましょう。
今回のテーマは「役員社宅」です。
申し訳ないですが「従業員社宅」ではありません。
ではまず、長年顧問税理士をやっていて、社長さんから必ず聞かれるフレーズから
説明していきましょう。
「先生！今度自宅を購入しようと思うのだけど
個人で買った方がいいの？会社で買った方がいい？」
この質問は何十回、何百回と聞かれたでしょうか？
節税好きの社長さんの狙いはこうですね。
「会社で不動産買って、役員社宅として住めばきっと
税金が安くなるはずだ。
何より、固定資産税も会社の経費にできるだろうし。
会社も最近好調だから、豪華な社宅にして節税しよう！」
こう思うからなのですね。
人から聞いたのか、何かの雑誌でも読んだのでしょうか。
まあ、こう思っても仕方がないですね。
東京の高級住宅街には、会社名義の邸宅は
きっとたくさんあるでしょうから・・。
しかし、本当にそうなのでしょうか？
こういう誰でも思う疑問にキチンとお答えしないといけないと
思うのですね。
ではここで、私なりの意見を申し上げます。
こういう社長さんからの「会社で購入したい」という質問には
基本的には断固反対します。
「社長！個人で所有する自宅というのは税制上
いろいろ優遇されているのです。
例えば所得税法上、借入金で住宅を購入すると「住宅取得控除」といって、
１０年間税金がダイレクトに控除できるのです。
借入金額の１％を１０年ですから結構お得です。
最高で５００万円まで。通常でも２００万円や３００万円は控除できるはずです。
また、売却した際に「３０００万円控除」と言って
３０００万円までの売却益には税金かからないのです。
一方、相続税法上も、「小規模宅地の評価減」というものがあって、
１００坪までの自宅の敷地は、相続の評価にあたって
通常評価額の２０％となって有利に評価されるのです。」
とこのような説明するのですね。
税務署は自宅についてはいろいろ優遇してくれているのです。
例えば相続が発生しても、自宅に高額な税金をかけて
売らなければならないという最悪な事態は避けてくれているのです。
つまり、個人で自宅を持つこと自体が節税になっているのです・・・。
こうやって基本的な税金の考え方をご説明するのですが、
さらに経営的に重要なことも申し上げます。
「会社の資金の使い方の基本として、会社の売上を増やすために
使うべきです。会社の資金で自宅を購入しても
売上獲得にはまったく貢献していないとお考えになりませんか・・・。」
至極もっともなお話だと思いませんか。
その2 アースホールディングの國分社長の自宅は？
「自宅は個人で買った方がいいのか？
会社で買った方がいいのか？」
よくあるご相談なのですね。
それに対する回答は前回述べた通りです。
「でもよく芸能人の豪華な自宅をテレビでやっているけど
あれは会社で買って何か税金うまいことやっているのでは
ないの？」
確かによくテレビでやっていますね。
芸能人の自宅訪問。
「すごいな～！」
ため息が出るような豪邸をよくテレビで見ますね。
ここで実例を出しましょうか。
以前このブログでもご紹介した
アースホールディングの創業者である國分利治氏。
３１歳ですでに年収１億円越えの大成功された方。
よくテレビで見かけませんか？
杉並区の浜田山に建てた豪邸。
建築費が１０億円かかったそうです。
広さは敷地面積１０００㎡、つまり３３０坪。
建築面積５４５㎡。３階建て１７ＬＤＫの広さですね。
私の記憶ではマツコ・デラックスの番組で取り上げられていたし、
有吉さんの番組でも。
最近ではサタプラにも出ていましたね。
よく番組にも取り上げられ芸能人が訪れることで有名です。
プールもあって、春のお花見シーズンには最高のようですね。
浜田山というより高井戸との中間で、井の頭公園に続く神田川沿いですね。
私も中野からよく走るランニングコースの途中にあるのです。
その頃は神田川走ると素晴らしい桜ですからね。
場所調べたらすぐ分かります。
でも個人情報そのものなので、場所はアップしませんが、
まあ、もう見ているだけでうらやましくなりますね・・・。
ではここで問題です。
アースホールディングの創業者である國分利治氏は
こんな豪邸を國分利治氏の個人名義で購入されたのか？
アースホールディングの法人名義で購入されたのでしょうか？
もう気になって仕方がないので、調べてみました。
今やネットでも登記情報が閲覧できるのですね。
ご存じでしたか？
正解は！
國分利治氏の個人名義でした。
勝手には謄本アップしませんのであしからず。
でも、よほど優秀な顧問税理士が付いているのでしょう・・・。
その3 会社で購入しない本当の理由？
それでも
「國分利治氏はどうして会社で購入しないのですか？」
という方もきっといるでしょう。
「テレビ見てうらやましくなりましたが、
高級車数台も所有していて、高級絵画や家具もありますね。
あれをすべて会社で購入したら節税になるのではないですか？」
そう考える方もいるでしょう。
テレビで必ず出てくる「ネタ」ですけど、必ずフェラーリが
登場してきます。
フェラーリに乗れるようになるのが美容室EARTHグループの
「ウリ」ですからね。
「美容室EARTHで働ければすぐフェラーリが乗れるくらいに
なるのか・・・」
「そうやって若い人を美容室で働かせるのだから
いわゆるフェラーリも広告宣伝費では・・・？」
そういう「屁理屈」をこねる方も確かにいらっしゃいます・・・。
でも、この会社には優秀な顧問税理士がついているのです。
（多分です。もちろん誰だか知りません。）
まあこれだけテレビで頻繁に紹介される豪邸ですから、
税務署の方もきっと知っているのですね。
所轄は杉並税務署ですからね。
こういう有名人を摘発するのが税務署は大好きなのです。
フェラーリで節税なんか考えていないはずです。
國分氏は経費に落とさず、きちんと申告されているのでしょう。
だからこそ、あれだけテレビに出ているのです・・・。
すいません。國分氏がどうのこうのではありません。
一般論ですが、
税務署は高額納税者である芸能人の脱税を摘発するのが
大好きだからなのですね。
特に年が明けた１月ころに芸能人の脱税事件が多いと思いませんか？
「あのテレビで出ていた方も脱税か・・・。
やはり悪いことはできない。キチンと確定申告しよう・・・」
そう国民に思わせたいのですね・・・。
さて、税務署のお話はいいのですが、果たして会社で購入した場合は
どれだけ「節税」になるのでしょうか？
こういうところを詳しく、しかもやさしくお教えしなければいけませんね。
「高級住宅地１０００㎡の土地を買って会社で１０億円の豪邸を建てたら
どれくらい節税になるのでしょうか？」
真面目に考えていきたいと思います・・・。
その4 本当に会社で10億円で購入したら
では、國分社長の会社が１０億円で高級住宅地１０００㎡の土地を買って
豪邸を建てた場合を考えてみましょう。
土地代含め総工費１０億円ということですが、
いったい土地代と建物はいくらでしょう。
そこが税金の計算では大事ですね。
ブログで適当なことは書けません。
國分社長のご自宅の路線価まで調べてみました。
平米あたり４１万円です。ここは税理士ですから得意なのですね。
１０００㎡で４億１０００万円。
でもそれは路線価と言って相続税評価額なのですね。
時価はもっと高いです。
よく言われるのは、「路線価は時価の８割」。そうすると５億１２５０万円。
でも場所もよいしまとまった土地。春の桜が見事な場所ですから、
高級マンション専門の業者なら喜んで買う土地ですからね。
ということで土地代７億円。建物３億円と勝手に査定しました。
ここで大事なお話ですが、土地代は会社で購入しても
まったく経費になりません。
建物が減価償却費として経費になるだけです。
鉄筋コンクリートの立派な豪邸ですから、耐用年数４７年。
償却率０．０２２ですから３億円だと６６０万円減価償却費ですね。
でもそれしか年間の経費になりません。
しかし、ここで大問題が発生します。
國分社長はこんな豪邸をタダで住むことにしたら
税務署が必ず文句言ってくるのです。
そうなのですね。
ここで「家賃」という大問題です。
ここがポイントなのです。これを理由に
役員社宅が毛嫌いされるのでしょう。
税務署がすぐ言ってくるのです。
「役員社宅を建てるのは勝手です。
もし社長から家賃を取っていないと
家賃相当額は給料として社長に課税します」
これなのです。
税務署が大好きな言葉に「経済的利益」というのがあります。
何か役員が会社を使って「うまいこと」やっていると
この伝家の宝刀「経済的利益」を使って課税してくるのですね。
ここで
「ではその家賃はどうやって決めるのですか？」
という大問題も発生します。
國分社長のような豪邸を会社所有にしたら
「通常支払うべき使用料」
が税務署がいう家賃ということになります。
建築面積５４５㎡ですからね。坪数でいうと１６５坪。
仮に坪５０００円で借りたとしても月８２万５０００円。年間９９０万円。
社長はタダで住むと年間９９０万円の家賃分を給与課税されてしまうのです。
では本当に社長が会社に年間９９０万円を払えばいいのですが
もし会社に払ったら会社に利益が出てしまいますね。
先ほど計算しましたが減価償却費が６６０万円程度ですからね。
どうでしょうか？
「１０億円で高級住宅地１０００㎡の土地を買って豪邸を建てても」
まったく節税はできないということが
ご理解いただけたでしょうか。
その5 本当に会社で10億円で購入したら
これでお分かりになりましたでしょうか。
税務署は「豪華な社宅」について厳しい判断をするのですね。
「会社に豪邸を建てさせて、タダで住むなんてもってのほか！
社長からバッチリ税金取ります！」
そんな考えなのですね。
では、そろそろ本題に入りましょうか・・・。
（イントロ長すぎてすみません。）
ここで、大本営発表（！？ 古い？）の有名な通達のご紹介です。
「No.2600 役員に社宅を貸したとき」
ですね。こちら
長すぎるのと、非常に分かりずらいので分解して説明していきます。
まず「豪華社宅」の判断ですね。
「豪華社宅」と税務署が判断すると、社長からバッチリ家賃相当の
経済的利益があったとして税金を取られてしまうのです。
コレです。
面積に基準があって、２４０平米を超えると豪華社宅の判定が必要になってきます。
國分社長のご自宅は５４５平米ですからバッチリ該当しますね。
さらに、床面積が２４０平方メートル超のうち
取得価額、支払賃料、内外装の状況により判断するのだそうです。
でも國分社長のご自宅をあえてご紹介したのはこのためです。
まずプールですね。
バッチリ書いてありますね。
本当にもう税務署が國分社長のために書いたような通達ですね。
「プール等の設備や役員個人のし好を著しく反映した設備」
があったら２４０平米でなくても「豪華社宅」と判断されるのですね。
まあ、会社でせっかく自宅を建てるのですから
豪華な設備にしたくなるのが人情でしょうね。
さらに國分社長のご自宅にもあるように、
「フェラーリが何台もとまっている車庫」
なんてあったら、一発で「豪華社宅」と判定されてしまうのですね。
また、よく國分社長がテレビで紹介されているように
「豪華な絵画や家具」
なども同じことでしょう。
税務署にはそういう考え方が根本にあるのですね。
ハイ。以上がイントロです。
この基本的な考え方を押さえていただいた上で、
國分社長のような大金持ちほどでなく、
「小金持ち」の方のために、（失礼！）
何か節税策はないのでしょうか・・・・。
その6 小規模な住宅とは？
ではこれから「小金持ち」のための節税策を考えていきます。
「１０億円で豪華社宅を建てよう！」
なんて思うような「大金持ち」でなくて
よかった良かったですね。
そういうことを考えるから税務署から目をつけられるのです・・・。（失礼！）
小さな社宅にすればいいのですね。
大丈夫です。税務署は庶民の見方なのですから・・・・。
では税務署が認める「小さな社宅」とはどれくらいの広さなのでしょう。
「小規模な住宅」と定義されています。
ご紹介した通達にバッチリ書いてありますね。
法定耐用年数が３０年以下の場合は１３２平方メートル。
法定耐用年数が３０年超の場合は９９平方メートル。
これ大事な基準なのですね。
まず、法定耐用年数が３０年以下であるか超であるかの区別なのですが、
一般的に「木造」の自宅は３０年以下ですし、「マンション」は３０年超です。
ということは、
木造なら１３２平方メートルまで。
マンションなら９９平方メートルまで。
これが税務署で認める「小規模な住宅」なのですね。
つまり、税務署でいうところの「豪華社宅」ではない住居という
ことなのですね。
でも冷静に考えてみてください。
木造なら１３２平方メートルまで。（つまり４０坪まで）
マンションなら９９平方メートルまで。（つまり３０坪まで）
普通に暮らすには十分な広さですね。
この
「木造４０坪基準」
「マンション３０坪基準」
をぜひ知っておいてください。
これが節税のポイントです。
こんなお話はあまり税理士が言っていないようなので
コッソリ教えておきましょう。
地方はどうか知りませんが、マンションの床面積３０坪程度なら
都心なら「億ション」はいくらでもありますから。
ではここでこの「小規模な住宅」に住んだ場合の
税金を詳しく見てみましょう。
複雑怪奇な計算式が出てきます。
この算式について、実は誰もあまり教えてくれないのです・・・。
その7 謎の計算式
これがその謎の計算式です。
でも何だかこの計算式よく分かりませんね。
誰がこんなもの決めたのでしょうかね。
この３つの計算式により計算した合計額が
「税務署から文句の言われない」適正家賃ですね。
ただ先に言いますが、実際にコレを計算してみると
それほど大きな数字にはなりません。
簡単にご説明するために具体例を挙げます。
ここで「固定資産税課税標準額って何？」
「どこに書いてあるの？」
「どこで調べるの？」
ここが絶対分かりませんね。
これはあとで解説します。
とりあえず具体例として
役員社宅としてマンションを会社で仮に５０００万円で
買ったとしますね。
マンションの面積は専有部分７０㎡ 共有部分１０㎡
とします。
その場合の固定資産税の課税標準額が
建物が１０００万円
土地が５００万円
そんな感じになります
では、どう計算するのでしょうか？
① １０００万円 × ０．２％ ＝ ２０,０００円
② １２円 × ８０㎡／３．３ ＝ ２９０円
③ ５００万円 × ０．２２％ ＝ １１,０００円
合計 ① ＋ ② ＋ ③ ＝ ３１,２９０円
こんな感じに計算されます。
「会社で５０００万円も出してマンション買ったのに たった月３万円ほどで
借りていいの？」
「普通なら月１５万円くらい出さなければ借りられないマンションだけど・・・。」
そうなのです。
ここに、節税のカラクリがありそうですね・・・。
その8 固定資産税の課税標準額とは？
ではこの適正家賃の計算式について
もう少し詳しく説明してみましょう。
この計算式で重要な「固定資産税の課税標準額」というのが
よく分からないと思います。
これ間違えている税理士も多いようです。
実は記載誤りの書籍も見つけました。
すいません。正直アップしますと、最初私も間違えました・・・。
具体的に、固定資産税の評価証明書を見ながら解説してみましょう。
実は私もこのブログを書くに当たって、私自身もマンション住まい
ですので、中野都税事務所にいって、この評価証明書をあえて
もらってみました。
固定資産税の納税通知書と見比べてみるとよくわかります。
結論から先に言いますが、ＡとＢの欄に入る数字が
「敷地の固定資産税の課税標準額」と「建物の固定資産税の課税標準額」
になります。
でも、きっと誰でも間違えると思いますが、Ｃで青く囲ったところに
「課税標準額」って書いてありますよね。
ここ間違いやすいのです。この数字ではないのです。
これは、「小規模住宅用地の場合は価格の６分の１する」という
特例があり、数字が書かれている個所です。
きっと紛らわしいので間違える税理士も多いから、
国税庁は｛Ｑ＆Ａ｝を公開しています。こちら
この通達に言う「固定資産税課税標準」って何ですか？
という照会ですね。
この答え（回答趣旨）読んでお分かりになりますか？
難しいでしょね。
「地方税法の規定により、原則として固定資産税課税台帳に
登録された価格」
と書いてありますね。
「AかCか、どっちだよ～？？」
「６分の１の数字の方が有利だし、事実、Ｃの箇所に
課税標準額って書いてあるでしょ！」
すいません。普通の方は分かりませんね。
「地方税法の規定により」ですから、地方税法の規定を書きます。
地方税法
（固定資産税に関する用語の意義）
第三百四十一条
五 価格 適正な時価をいう。
価格とは、「適正な時価」ということなのですね。
つまり、特例の６分の１にする前の数字ということになります。
税理士も間違えるくらいですから、もう少し分かりやすく、
書いていただきたいところです。
これで大事な「固定資産税の課税標準額」というのが
お分かりになりましたか？
あと、土地に関しては持ち分割合を掛けることをお忘れなく。
また建物に関しても面積割合を掛ける場合もあります。
もう一度あの計算式を見てみます。
（１）は建物の「固定資産税の課税標準額」に０．２％かけたもの。
（２）は床面積に３．３割るということは坪数ですね。坪当たり１２円です。
マンションは３０坪基準がありますから、最大でも３６０円です。
大した数字にはなりません。
（３）は土地の「固定資産税の課税標準額」に０．２２％です。
建物は中古物件なら評価は高くないし、
土地は都心など地価が高くないところを避ければ高くはなりえない・・・。
この計算式に、やはり節税のカラクリがあると分かってきましたか・・・。
その9 やはり小規模な住宅は有利か？
この計算式がいかに有利か別の意味で検証します。
「木造４０坪基準」
「マンション３０坪基準」
これが「小規模な住宅」としての判定基準でしたね。
では、この基準より広い「小規模でない場合」はどうなるのか？
それも通達に書いてあります。
これです。ややこしいのですが、社宅を購入した場合で比較すると、
「１２分の1が・・・」
というのもややこしいので１２分の１して比較しましょう。
（1）は建物の「固定資産税の課税標準額」に１％（木造）、
マンションの場合は０．８３３％かけたもの。
（2）３土地の「固定資産税の課税標準額」に０．５％かけたもの。
よく比較して見れば分かりますね。
（小規模の場合）→ （小規模でない場合）
（１）０．２２％ → １％もしくは０．８３３％
（２）０．２％ → ０．５％
と「小規模住宅」でなくなると、数値が上がっていますね。
小規模住宅にはあった計算式（２）の「坪１２円ルール」はなくなっていますが
あれはもともと小さな数字にしかなりません。
ということは「小規模住宅」である
「木造４０坪基準」
「マンション３０坪基準」
ということがいかに重要であることがさらにご理解いただけたでしょうか。
さらにいうと、この「小規模でない場合」の通達をよく読むと
「借り受けた場合」も書いてあります。
よく読んでください。（２）ですね。
難しいですが、借り受けた場合も要するに
「会社が払う金額の５０％と比較しなさい」という意味です。
通常は固定資産税課税標準額のややこしい計算より
家賃の５０％の方が大きくなりはずです。
この通達を拡大解釈して、
「会社が借りている家賃は役員から半分もらうべし」
と解釈している税理士も多いようですね。
ココなんですね。
いよいよ本題に入ります。（すいません。まだイントロ？？）
誰も教えてくれない家賃社宅の節税術・・・
その10 小規模な住宅を借りて節税！
結論から先に言いましょう。
「小規模な社宅を会社で借りて節税しよう！」
コレです。これこそ誰も教えてくれない節税策です。
「小規模」とはもうお分かりですね。
「木造４０坪基準」
「マンション３０坪基準」
これに当てはまる社宅を会社で借りればいいのです。
そうすれば何度もご紹介している「あの計算式」で計算した
安い家賃を会社に払えばいいのですね。
このブログを書くにあたって、様々な物件を調査しました。
そのうち調査結果を本にでも発表しますが！？
例えば床面積２５坪の家賃１６万円のマンションを借りたとしますね。
あの計算式で計算すると約３万２０００円！
なんと家賃の２０％程度なのですね。
いろいろ研究した結果、地価が高いところのマンションは
家賃が高い可能性がありますが、それでも２５％くらいでしょうか。
因みに当事務所も中野駅前にあり、地価が非常に高いところです。
事務所なので住んではいないのですが、これも参考までに
計算してみました。
実際家賃の２０％ほどでした。
郊外のマンションなどで計算したら、確かに１５％ほどだと
思います。
特に世帯数の多いマンションならもっと下がるでしょう。
ですので、そういうマンションなどで会社契約すれば
いいのですね。
それで会社には
「ありがとう」といって２割程度払えばいい・・・。
どうですか？
素晴らしい節税策でしょう。
今まで会社から役員報酬もらって、税金払ってその手取りから
家賃を払っていたはずですよね。
それが家賃を会社で払って、しかも会社には２割程度しか払わなくていい。
こんな方法があるのですね。
注意点はただ一つ。
「マンション３０坪基準」は何度も繰り返し申し上げていますが
これさえ守ればいいのです。
でもそろそろこんな疑問があるのでしょう。
「『小規模な社宅を会社で借りて節税しよう！』という節税策は
分かりましたが、その固定資産税評価額は借りている人には
分からないですよね。マンションの所有者でないから
固定資産税も払っていないし。
どうしたら分かるのですか？」
ハイ。ここで池上彰さん登場！
その11 他人の財産を知ることが本当にできる？
ここで大事な「いい質問」が出ました！
「所有者でない他人の固定資産税の評価額を知ることが
できるのでしょうか？」
実はできるのです！これを知らない人が多いのですね。
でもここでこういう「突込み」もでるでしょうか。
何事に対しても疑い深く、気にしすぎるような方ですね。
（絵はキニシスギくん）
「固定資産税の縦覧がだれでもできると聞いたけど、
ネットで調べたら、固定資産税の納税者（つまり所有者）と
書いてあるし、本人から委任状もらわなければ見られないのでは？」
これもいい質問ですね。
固定資産税は３年に一回評価替えというものがあり、実は今年は
ちょうどその年だったのですね。
先月３０日までがその縦覧期間だったのです。
確かにこれだと所有者でないと見ることができなそうですね。
でも、アパートの店子である借家人でも、オーナーの固定資産税台帳を
調べる方法があるのです。
先ほどの例は「縦覧制度」というものでしたが、
それ以外には「固定資産税台帳の閲覧制度」というものがあり、
これは今から遡ること１７年前の平成１４年度地方税制改正により、
認められるようになったのです。
総務省の当時の改正趣旨から引っ張ってきます。
- 平成１４年度地方税制改正について
総務省
平成１４年４月
６ 固定資産税における情報開示の推進
（平成１５年４月１日から施行）
（2）固定資産課税台帳の閲覧制度及び固定資産の評価額等の証明制度を
創設するとともに、借地人・借家人等が、借地・借家対象資産の固定資産
税額を閲覧できる措置を講ずる。
これです。
実はそれ以降、アパート、マンションなどの借家人でも
その所有者の固定資産税の評価額を見られることになったのです。
「本当なの？だって他人の財産を調べられるの？」
また、キニシスギ君から突っ込まれそうですね。
では、疑い深いキニシスギ君のために、これから
誰でも見られる東京都の固定資産税のしおりから
解説していきましょう。 （ガイドブック都税2021 通しページの48ページ）こちら
「固定資産税台帳の閲覧制度」という箇所に
バッチリ書いてありますね。
縦覧制度はたった３か月間でしたが、
「年間を通じて」と書いてある通り、借家人であれば
いつでも見ることができるのです。
その12 評価証明書を必ずもらう
「アパート、マンションなどの借家人でも
その所有者の固定資産税の台帳を閲覧することができる」
それが分かりましたか？
でも「閲覧」というのは「見るだけ」ですよね。
やはり税務署から万が一文句言われたら困りますから、
その証明書が欲しいですよね。
そこで大事なことを申し上げます。
「ぜひ評価証明書をもらってください」
因みに閲覧するだけでも料金がかかります。
１件３００円です。
証明書の発行手数料は４００円です。その差はたった１００円です。
ぜひ証明書を発行してもらってください。
評価証明書の発行について「申請できる方」を見てください。
借地人・借家人も評価証明が発行してもらえることを
お分かりいただけるでしょう。
因みに、注書き。
当たり前でしょうけど、ご自分が現実に借りている物件だけです。
「ついでに隣の部屋も調べておこうか。」
は当然ダメです。
それと申請にあたって本人確認は厳格に行われます。
免許証等を提示するのですが、必ずコピーも取られます。
パンフレットに大変厳しいことも書いてありました。
「主税局では、本人へのなりすましなどにより、不正な目的で
閲覧と証明の申請を行うことを防止し、納税者の皆様の個人情報
を図るために、閲覧・証明申請時の『本人確認』を厳格に行っています。」
「本人確認書類等の提示又は提出があった場合でも、必要と判断した場合は、
口頭質問や電話確認を行います。」
それと大事なことですが、提示する賃貸契約書も「原本」です。
コピーではダメです。
実際に都税事務所に何度か行って証明書を発行してもらいましたが
結構厳格です。
「対価が支払われているものに限る」
とパンフレットに書いてありますが
その支払いの事実の証明を求められたこともありました。
具体的には、対価を支払っていることを証明するために
振り込んでいる通帳の提示や家賃の振込証が必要な場合があります。
やはり個人情報保護の観点からこれは厳格にやってもらうことは
大事でしょう。
本当に借りているという事実を証明し、その借りている本人には
評価証明書を発行してくれるしくみなのです。
その13 それでも信じられない方のために
アパートの住人が大家さんの固定遺産税台帳を閲覧できることを
まだ信じられない「キニシスギくん」がまだいそうですね。
市区町村の固定資産税課の窓口で
「あなた他人だから見せられない」と
勉強不足の担当官が不幸にでも出てくるかもしれませんからね。
大丈夫です。
根拠条文を出しておきましょう。
「吉田から聞いた」などと絶対に言わないで、
こういってください。
「ご存じないのですか。地方税法第３８２条の３と地方税法施行令第５２条の１５に
規定されている通りです。これは市長（もしくは町長等）の義務なのです。」
と・・・。
（固定資産課税台帳に記載をされている事項の証明書の交付）
第三百八十二条の三 市町村長は、第二十条の十の規定によるもののほか、
政令で定める者の請求があつたときは、これらの者に係る固定資産として
政令で定めるものに関して固定資産課税台帳に記載をされている事項のうち
政令で定めるものについての証明書を交付しなければならない。
まあ、なかなかこうカッコよくは言えないですか。
条文読んでもわからないでしょうし。
一応私なりに、その法律の解釈を書いておきます。
「市町村長は、家屋について賃借権その他の使用又は収益を目的とする
権利（対価が支払われるものに限る。）を有する者の請求があつたときは、
これらの者に係る固定資産として、当該権利の目的である家屋及び
その敷地である土地に関して、固定資産課税台帳に記載をされている
事項のうち、法に規定するすべての登録事項についての証明書を、
交付しなければならない。」
これで安心しましたか。
ここで、何件か賃借人の方にご協力していただいた研究結果の一部を
ご紹介しておきましょうか。
固定資産税評価証明書がすんなりもらえないケースですね。
これは実際に多いのかもしれせん。
特にマンションの場合は多いのですが、
実際の大家さんから直接賃借しているのではなく、
不動産会社がサブリースしている場合ですね。
つまり、間に不動産会社が入っていて転借している場合です。
「オーナーから不動産会社から借りている証拠として
その契約書を見せてください。」
うるさい担当官に言われてしまったのです。
そうなのですね。不動産会社との賃貸契約書は見せられるのですが
不動産会社とのそのオーナーとの契約の存在を証明しないと
いけなくなるのです。
こうなると不動産会社も協力してくれなくなるのです。
なぜなら、その不動産会社が実際のオーナーからいくらで借りて、
「いくらサヤとっているか」までばれてしまうのです。
そうなると不動産会社も協力してくれないでしょうね。
不動産会社側も「ばれて困るので」とはハッキリ言わないもの、
「元のオーナーが個人情報を盾に協力しない」
とかいってそれ以上進まなくなるのです。
ですので、法人契約の際に、サブリースであることが分かったら、
「会社の社宅として今後使用する予定ですので、
社宅の適正家賃を計算しておく必要があります。そのため
あらかじめ固定資産税評価証明書をください。」
とハッキリ言って依頼した方がよさそうですね。
不動産会社も契約前なら、多分協力してくれるでしょう・・・。
その14 マンションの共用部分の扱い
もう一つマンションの問題。
ご紹介した通達で分からないところが、きっとあるでしょう。
カッコ書きですね。
（区分所有の建物は共用部分の床面積を案分し、専用部分の床面積に
加えたところで判定します。）
小規模な住宅の判定の３０坪ルールでの注意書きですね。
ところで、マンションの「共用部分」って分かりますか？
玄関ポーチやバルコニーなども共用部分と呼ばれるのですね。
それを案分した面積も加えて判定されるのです。
特に分譲タイプのマンションなどには広い専用庭などあるものも
ありますからね。
分譲タイプのマンションだと、専用庭以外にも管理人室や集会室、
また倉庫などあるものもあります。
すべて持ち分割合により計算した面積が加算されるのですね。
ですので、専有部分だけで２５坪くらいで
「セーフかな？」と思っていたら、共用部分も加えたら
３０坪を超えて「アウト！」のケースも出てくるでしょう。
判定基準でも共用部分加えるのですが、
以前「適正家賃」を計算するときに坪１２円ルールも
ありましたね。
これもこの共用部分を加えたものになります。
因みに独立したQ&Aでも国税庁は公開していますね。
（1）が１２円ルールでの計算を聞いています。
ということはココで「マチガエル人」も結構多いのでしょう。
ではそろそろこう聞かれますね。
「区分所有の建物は共用部分の床面積を案分し、専用部分の床面積に
加えた面積はどこで確認するの？」
ここでまた池上彰さん登場！
実に「いい質問ですね！」
実は私自身もこれ悩みました。
登記簿謄本を取って調べても分からないのですね。
またここでまたややこしくなるので説明しませんが、「登記面積」と「専有面積」も
違うのですね。
ハイ！
結論から先に言いましょう。
やはり固定資産税評価証明書を取るしかないのです。
市町村や都税事務所が「固定資産税を課税するために」計算した面積ですので
ここしか記載されていないのです。
皆様のために、先ほどの吉田のマンションの固定資産税評価証明書です。
ココです！！
その15 大家さんの妨害にご注意
固定資産税評価証明書まで取ってきてまで
解説したのですから、これでもうお分かりいただけたでしょう。
この証明書さえ取得できれば、この節税策はバッチリなのですね。
では、この固定資産税評価証明書を取得できたとして
もう一つの、多分最大の問題点を挙げておきましょう。
それは「大家さんの反対」なのですね。
具体的に説明しましょうか。
それまでマンションに賃貸して住んでいた方が
会社作って起業したとしますよね。
「吉田先生のブログ見て、社宅扱いにした方が得のようだ」
そう思ったとしますよね。
さっそく大家さんのところで
「すいません。今まで個人契約だったのですが
会社契約にさせていただきたいのですが・・・」
菓子折り持って、恐る恐るお願いしたとしたらどうでしょう。
大家さんは
「ウチのマンションは居住専用なので事務所は不可です」
と言われてズバリ反対されることもあるのですね。
ここが問題なのです。
それこそ契約違反として契約解除になっても困りますし、
それでも契約変更認められても
不動産屋を通じて再契約となって、礼金や手数料をバッチリ取られたら
また面倒ですしカネもかかります・・・。
私の体験でも２３年前に自分のマンションで
税理士事務所を開業しようとしたことがありました。
当時はまだできたばかりの住居専用マンションだったので
事務所なんてもってのほかという雰囲気でした。
「管理規約」を盾に実は反対されたのです。
何より、郵便ポストの問題もありますね。
会社作って郵便受けに「株式会社〇〇〇」なんて
シール張ったら、それこそ居住している方々から
「〇〇号室の方は事務所として使用している」
と通告され大反対されてしまうのですね。
事実、分譲型の住居専用マンションの場合は、
「事務所は絶対不可」という管理契約のところも多いようです。
ここをクリアすることがまず先決のようです。
２３年前の私は必死でした。
他に事務所借りるカネもなかったので、管理組合の理事長のこころに
菓子折り持っていって、「住民には絶対迷惑かけませんから」
となかば強引に認めてもらいました・・・。
ポストも「吉田税理士事務所」にはしないで
最低限郵便物が届くように「YOSHIDA」として・・・。
でも当時と今では環境も時代も変わりました。
テレワークが全盛のこの時代にあって、居住しながら仕事すること自体が
認知され、さらには時代から要求されているように思います。
いろいろと調べましたが、
事務所ではなく、あくまで「社宅」なのです。
（1）その部屋を生活の根拠にしていること
（2）不特定の者が出入りしないこと
このような最低限のルールを守ったうえでの「社宅」も
今後さらに広まってくるはずだと確信しております。
その16 役員社宅で夢の実現を！
（花巻市に役員社宅を！？）
どうでしょうか。
長々と書き綴ってきましたが、「役員社宅」がいかに
節税になるかお分かりになっていただけましたでしょうか。
書きながら
「これはコロナ後の一大テーマになる」
と確信しました。
テレワークや在宅勤務が主流となった現在、
労働法の改正や見直しが叫ばれていますね。
時代に合った形で税制も変えていかなければならないのでしょう。
これだけ社宅問題を熱く語った税理士は私ぐらいでしょうけど、
すべての税制が、このテレワークや在宅勤務なんてなかった時代に
役人が考えたものなのですね。
それこそ私のような世代の「モーレツサラリーマン」がいて、
「滅私奉公」や「転勤族」、「専業主婦」という流行語があった
３０年も前に考えられた制度かもしれないですね。
通達やＱ＆Ａ見ながら結構考えさせられたからです。
例えばコレです。
通達にはこういうものもあるのです。
「公的使用に充てられる部分がある住宅」の場合は
計算した７０％の通常賃貸料でいいというものですね。
「公的使用」とは「私的使用」逆の意味、つまり仕事使用と
いう意味に使われたのだと思います。
これ「在宅勤務」が常態化されている今の時代では当てはまりませんね。
インターネット関係のお仕事では、今や出社しないで
すべて在宅でやっている方も多いのです。
７０％どころか、逆に３０％でもいいのではと思ってしまいますね。
「社宅」という概念そのものが今や変わってきているようにさえ
感じているのです。
「従業員社宅」を大量に郊外に作って、「働き方改革」と「過疎化対策」の
切り札にする方法や、かなり飛躍しますが「インボイス制度になったら」などなど、
いろいろ書きたいことはまだまだあるのですが、これは次回のアップか
それこそ新刊本？でも披露しようかとさえ考えております。
これまで「節税」という誠に「小さなこと」を書いてきました。
最後にもっと夢のあるデッカイことを書いて終わりましょう。
連日エンジェルスの大谷投手の話題で持ち切りですね。
あと数日たてば、きっとオリンピックで金メダルを取るヒーローたちで
日本中が沸き返ることでしょう。
私がもし今より３０歳も若い元高校球児で、息子が３人いる技術者だったら、
花巻市に移転して４０坪の一軒家を絶対借りたでしょうね。
もちろん、「株式会社花巻の星」という会社を起業して「役員社宅」扱いです。
４０坪のうち２０坪はまさに社宅、あと残りは「室内練習場」ですね。
仕事は在宅で一日８時間きっちりやって、あと残りの時間は息子たちと
野球の練習ですね。
仕事は当然続けますが、息子たちを花巻東高校で大活躍させて、
まず甲子園を目指します。
なかなか東京や大阪の激戦区から甲子園に行くのは難しいのです。
その後ドラフトで１位指名を受けて巨人で大活躍。
そしてやがては息子たちを皆、大谷選手のような大リーガーにするのです。
昔の「アニメ巨人の星」の星一徹が花巻市で起業した感じでしょうか。
あと１０年も経てば、仕事の通信はすべては６Ｇの環境です。
バーチャル会議もできて世界中どこにいても仕事はできるようになります。
まさに「働き方改革」。
それこそ、「生き方改革」、「暮らし方改革」でもあるとさえ思うのです。
もうそんな時代が訪れようとしているのです・・・。
最後のオチはもうお分かりですね。
「役員社宅であなたも二刀流」！？
（がんばれ！ 役員社宅で大成功シリーズ！
おしまい）
